Kiralanan Taşınmazın İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi Şartları
İhtiyaç sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi özellikle ev sahipleri için önem taşır. Bunun yanında kiracılar için de ciddi sonuçlar doğurabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 351 de düzenlenmektedir. Buna göre mülk sahibinin ihtiyacı olması sebebiyle ve taşınmazı yeni elde etmiş kişinin ihtiyacı olması sebebiyle tahliye edilmesi farklı yasal koşullara bağlıdır.
A. Mülk sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
TBK 350 hükmü özel olarak mülk sahibinin taşınmaza ihtiyacı olması halinde tahliyenin gerçekleştirilmesini düzenlemiştir. Maddenin ilk fıkrasında kişinin belirli düzey yakın akrabalarına ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması hali düzenlenmektedir.
Ayrıca kişinin iş yeri olarak kullanmasının zorunlu olduğu sebepler varsa bu sebeple de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Dolayısıyla hüküm yalnızca konutlar için değil kanunun muhtevası gereğince çatılı işyerleri için de uygulama alanı bulur.
Kanun koyucu ilk fıkrada sınırlı sayıda saydığından bu kişiler dışında bir kişiyi sebep göstererek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak mümkün değildir.
Ayrıca m. 350 hükmünde söz konusu davayı açmak için bazı dava şartlarını özel olarak saymıştır. Öncelikle bu şartların gerçekleşmesi zorunluluk arz eder. Bu şartlar ise şöyledir:
- Davanın Bizzat Kiraya Veren Tarafından Açılması gerekir. Kiraya verenin söz konusu bu davayı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle açması mümkün olacaktır. İhtiyaç sahibi kişi kızı dahi olsa dava kızı tarafından değil kiraya veren tarafından açılacaktır.
- Söz konusu bu ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre davayı açan kiraya veren söz konusu bu ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunu ispat zorunluluğu vardır. İhtiyaç iddiası soyut ve varsayımsal olmamalı, somut delillerle desteklenmelidir. Aksi takdirde açılmış olan tahliye davası reddedilecektir. Nitekim yargıtay kararlarında, “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.” Denmektedir. (YARG. 2018/7751E. 2019/493K. 23.01.2019 T.)
- İhtiyacın dava sürecinde devam etmesi gerekmektedir. Yine her ne kadar kanun koyucu bir şart olarak koymasa da Yargıtay kararlarında söz konusu taşınmaz ihtiyacının yalnızca dava açılırken olması yeterli değildir. Dava sürecinde de ihtiyacın devam etmesi şarttır. Yargıtay “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” Hükmünü kurmuştur. (YARG. 2018/5387- 9521 03.10.2108T.)
Ayrıca kiraya verenin uyması gereken bazı süreler de vardır. Söz konusu bu süreler kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi yapıldığına göre değişmektedir.
1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde süreler:
Kiraya verenin elinde belirli süre ile yapılmış bir kira sözleşmesi varsa bu durumda sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilecektir. Söz konusu açılacak bu davada ihtar çekmek bir zorunluluk değildir.
Kiraya veren bu süre içinde dava açmaz ama ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını yazılı olarak ihtar ederse yani aslında kiraya veren tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceği noter kanalıyla ihtar edilmişse, yenilenen kira süresinin bitimine kadar dava açma hakkına sahip olacaktır. Ne var ki bu durumda kiraya veren, yapılan ödemeleri herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kabul ederse, sözleşmenin yenilenmediğini ileri sürmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir. Bu nedenle sürecin, kira hukuku konusunda uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi yararlı olacaktır.
2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde süre:
Burada süreyi belirtmemiz için genel hüküm olan TBK m. 328 hükmüne bakılmalıdır. Buna göre, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur” denmektedir.
Devamındaki madde olan TBK m. 329 hükmünde ise “Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedilebilir” denilmektedir.
Söz konusu genel hükümlerden itibaren yani fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
Uygulamada yanlış bilinen bir kanının aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin bittiği süreden sonra sözleşme belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşmez. Zira TBK m. 347 hükmüne göre, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Denmektedir. Hüküm dikkate alındığında sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmediği yalnızca aynı koşullar altında bir yıllık daha sözleşme haline geldiği görülecektir. Dolayısıyla bu tarz sözleşmelerin fesih bildirimi için mutlaka avukatınıza danışmanız gerekmektedir.
B. Yeni Malik İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Taşınmazı yeni elde etmiş olan malik de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmektedir. Burada kanunumuzun 351. Hükmüne bakıldığında “kiralananı sonradan edinen kişi” görülecektir. Buna göre yeni malikin kiralananı satın alması bir zorunluluk değildir. Yeni malik bu taşınmazı, bağış yoluyla veya trampa yoluyla da elde etmiş olabilecektir. Kanun koyucu burada bir kısıtlama yoluna gitmemiştir.
Yeni malikin açacağı davanın şartları da aslında yukarıda açıkladığımız şartlara benzerlik göstermektedir. Söz konusu davada yine samimi ve sürekli bir ihtiyacın olması ayrıca bu ihtiyacın da kanunda sayılmış kişilere ait olması bir zorunluluktur.
Aynı şekilde ihtiyaç kanunda sayılan diğer kişilere ait olsa da davayı bizzat yeni malik açmalıdır.
TBK m. 351 hükmünde özellikle dikkat edilmesi gereken 2 fark vardır. Bunlar; ihtar şartı ve sürelerdir.
- İhtar Şartı: Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak istiyorsa öncelikle taşınmazı elde etmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmek zorundadır. Bu şart kanunun kendisinde lafzi olarak yer aldığından yeni malik tarafından şart sağlanmadığı takdirde m. 351 hükmüne dayanarak bir tahliye davası açmak mümkün olmayacaktır. Ancak yine de bu süre kaçmış olsa da genel tahliye sebeplerine dayanmak mümkün olabilecektir.
- Davayı Açma Süresi: Burada m. 350 hükmünden farklı olarak ikili bir süre sistemi öngörülmüştür. Buna göre; a) Taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay içinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, malik tarafından kiracıya edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. b) Taşınmazı sonradan edinen yeni malik yukarıdaki bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık dava sürelerini kaçırmışsa veya sözleşmenin süresi bakımından uygun düşüyorsa kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası yoluna başvurabilir. Dolayısıyla TBK 350. maddede öngörülmüş olan sürelere uygun olarak tahliye davası açarak gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilecektir.
İlgili bir diğer konu olan Kira Sözleşmesinin Feshi hakkında yazımıza da göz atabilirsiniz.