Kiranın zamanında ödenmemesi, hukukumuzda en önemli tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan tarihte kira bedelini ödemezse ve bu nedenle kendisine birden fazla yazılı ihtar gönderilirse, kira sözleşmesi sona erebilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası gereğince, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ev sahibi kira sözleşmesini feshederek tahliye talep edebilir.
Bu nedenle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi belirli şartlar altında kiracının tahliyesine yol açabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliyenin Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiranın geç ödenmesi nedeniyle ev sahibinin kira sözleşmesini feshedebilmesi belirli koşulların varlığına bağlıdır. Bu koşullar; kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, bu sebeple kendisine haklı bir ihtar gönderilmesi ve aynı kira yılı içerisinde toplam iki haklı ihtarın yapılmış olmasıdır.
1. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi
Kiraya verenin kiracısını TBK m. 352 hükmüne göre tahliye edebilmesi için öncelikle kira bedelinin ödenmemesi veya eksik olarak ödenmesi gerekmektedir. Kiracının kira sözleşmesine göre asli yükümlülüğü belirlenmiş şartlara göre kirasını ödemek olup buna aykırı davranması sonucunda tahliye edilecektir.
Kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe kiracı her ay sonunda belirlenmiş olan kira miktarını ev sahibine öder. Şayet kiracı kira bedelini ödemezse bu durumda kiraya verenin ertesi gün ihtar çekme hakkı doğmuş olacaktır.
Ayrıca açılmış bir tahliye davasında kira bedellerini ödediğini ispat yükü Yüksek Mahkeme kararlarına göre kiracıdadır. “..kira alacağına dayalı davalarda kira bedellerini ödediğini ispat yükünün kiracıya ait olduğu, davalı kiracının kira borcunu ödediğini ispat edemediği..” (Yarg. 3. HD. 2025/2152 K. 15.04.2025 T.)
2. Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesinden Dolayı Haklı İhtar Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince, tahliye davası açılabilmesi için kiracıya iki adet yazılı ihtar gönderilmesi şarttır. Bu ihtarla birlikte kiracıya belirli bir süre vererek öncelikle borcun ödenmesi talep edilir. Ne kadar süre verileceği ise kiralanan şeyin niteliğine göre değişmektedir. Bu ihtarlar, kira bedelinin sözleşmede belirlenen tarihte ödenmemesinden sonra, yani borcun muaccel hale geldiği andan itibaren yapılmalıdır. Birden fazla kiracı mevcutsa, ihtarın hepsine yöneltilmesi gerekir.
Bununla birlikte, kira sözleşmesinde belirli bir ödeme tarihi bulunmasına rağmen kiracı uzun süredir farklı bir tarihte ödeme yapıyor ve ev sahibi bu duruma sessiz kalıyorsa, sözleşmede belirtilen tarihte ödeme yapılmadığı gerekçesiyle gönderilecek ihtar haklı sayılamaz.
İhtarların yazılı şekilde yapılması zorunludur. Yüksek Mahkeme kararlarına göre de kiracıya belirli bir süre tanınarak bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin ya da tahliye talep edileceğinin belirtilmesi ayrıca kira bedelinin tutarı, hangi döneme ait olduğu ve ödenmesi gerektiği açıkça yer almalıdır.
“Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, kiraya veren tarafından yazılı olarak verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde, akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.” (Yarg. 3. HD. 2024/4064 K. 04.12.2024 T.)
Kira sözleşmesinin tarafı kiracı ile kiraya verendir; dolayısıyla ihtarnameyi yalnızca kiraya veren düzenleyip gönderebilir. Bu nedenle, kiraya veren sıfatı taşımayan bir malik, kiracıya kira bedelinin ödenmesine yönelik ihtarname gönderme hakkına sahip değildir.
3. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir yılı aşan süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi durumunda, iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilir. Bu nedenle, iki haklı ihtarın aynı kira dönemi ya da bir yıl içinde yapılmış olması gerekmektedir.
Örneğin, 18 ay süreli bir kira sözleşmesinde iki haklı ihtar ya ilk 12 ay içinde ya da kalan 6 aylık dönemde yapılmış olmalıdır.
Daha net bir örnek vermek gerekirse; 20/10/2024 tarihinde başlayan iki yıllık bir kira sözleşmesinde, kiracıya 20/10/2024–20/10/2025 dönemine denk gelen ilk kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi sözleşmenin bitiş tarihi olan 20/10/2026’yı beklemek zorunda değildir. Bu durumda, ilk kira yılının sona erdiği 20/10/2025 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Tahliye davası 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Söz konusu bir aylık süre,
- Kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise kira süresinin BİTİMİNDEN,
- Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa ihtarların yapıldığı KİRA YILININ BİTİMİNDEN itibaren bir aylık süre işlemeye başlar.
İlgili 1 aylık süre hak düşürücü niteliğe sahip olduğundan süre dolduktan sonra açılan tahliye davası reddedilecektir.
Tahliye Davası Nerede Açılır?
Sulh Hukuk Mahkemeleri söz konusu davada görevli mahkemeler olup, yetkili mahkeme ise davalının yani kiracının ikamet ettiği yer mahkemesidir.
Tahliye Talepli İcra Takibi İle Kiracının Tahliyesi
Ev sahiplerinin daha kısa sürede tamamlanabilecek olan bir diğer imkanı da kiracının icra yolu kullanılarak tahliyesinin istenmesidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi gereğince, kira bedelini ödemeyen kiracıya ilamsız ödeme emri gönderildiğinde, bu işlem kiracıya gönderilen bir ihtarnameyle aynı hukuki etkiyi doğurur. Bununla birlikte, bu durumda kiracıya, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etme imkânı tanınmıştır. Kiracı ödeme emrini tebliğden itibaren 7 gün içinde borca itiraz etmez ve ayrıca 30 günlük süre içinde de ödeme yapmazsa tahliye edilebilecektir.
Söz konusu bu süreç tahliye davası açılmasından daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir. Zira kiraya veren 30 günlük ödeme süresi geçmesini müteakip kira döneminin sona ermesini beklemeksizin icra hukuk mahkemesinde dava açıp kiracıyı tahliye ettirebilir. Dolayısıyla kiraya verenin kira döneminin sonunu beklemesine gerek kalmaz.
Eğer ki 30 günlük süre içinde kiracı ödeme yaparsa bu durumda tahliye davası açılamayacaktır. Ancak yine de kiraya veren ilk haklı ihtarını çekmiş kabul edilir. Yani sulh hukuk mahkemelerinde dava açabilmek için de iki haklı ihtar şartından birini tamamlamış olacaktır.
Yüksek Mahkeme kararları da bu yöndedir: “İİK’nın 269/a maddesi uyarınca süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse alacaklı icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini isteyebilir. Borçluya usulüne uygun ödeme emri tebliğ edilmiş, takibe itiraz edilmediği gibi 30 günlük ödeme süresi içinde de kira borcu ödenmediğinden temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.” (Erzurum BAM 2019/2663 E. 21.11.2019 T.)
Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle açılan tahliye davaları, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını doğrudan etkileyen önemli uyuşmazlıklardır. Bu tür davalarda, kira sözleşmesinin geçerliliği, kiracının temerrüde düşüp düşmediği, ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilip edilmediği ve yasal süre içinde itiraz edilip edilmediğinin tespiti büyük önem taşır. Ayrıca, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığının doğru değerlendirilmesi, kiracının savunma haklarının korunması ve sürecin usulüne uygun yürütülmesi için dikkatli bir hukuki strateji izlenmelidir. Hem kiraya verenin alacağını ve taşınmazını koruyabilmesi hem de kiracının haksız tahliyeye maruz kalmaması açısından sürecin en başından itibaren kira hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve adil bir yargılama süreci için gereklidir. Tarafımıza profesyonel destek için ulaşabilirsiniz.