Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiranın zamanında ödenmemesi, hukukumuzda en önemli tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan tarihte kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı ihtar gönderebilir. Aynı kira yılı içinde gerekli şartlar oluşursa kira sözleşmesi sona erebilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi bu hakkı düzenler. Buna göre kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar göndermişse kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye talep edebilir.

Bu nedenle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi belirli şartlar altında kiracının tahliyesine yol açabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliyenin Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, ev sahibinin kira sözleşmesini hangi şartlarda feshedebileceğini düzenler. Kiranın geç ödenmesi hâlinde aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bunun için kiracı kira bedelini süresinde ödememelidir. Ayrıca kiraya veren haklı ihtar göndermelidir. Aynı kira yılı içinde toplam iki haklı ihtarın bulunması da gerekir.

1. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi

Kiraya verenin kiracısını TBK m. 352 hükmüne göre tahliye edebilmesi için öncelikle kira bedelinin ödenmemesi veya eksik olarak ödenmesi gerekmektedir. Kiracının temel yükümlülüğü kira bedelini sözleşmeye uygun şekilde ödemektir. Kiracı bu yükümlülüğe uymazsa kiraya veren tahliye yoluna başvuracaktır.

Kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe kiracı her ay sonunda kira miktarını ev sahibine öder. Şayet kiracı kira bedelini ödemezse kiraya verenin ertesi gün ihtar çekma hakkı doğar.

Ayrıca Yargıtay, açılan tahliye davalarında kira bedelini ödediğini kiracının ispat etmesi gerektiğini kabul etmektedir. “..kira alacağına dayalı davalarda kira bedellerini ödediğini ispat yükünün kiracıya ait olduğu, davalı kiracının kira borcunu ödediğini ispat edemediği..” (Yarg. 3. HD. 2025/2152 K. 15.04.2025 T.)

2. Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesinden Dolayı Haklı İhtar Yapılması

TBK m. 352, tahliye davası açılabilmesi için kiracıya iki yazılı ihtar gönderilmesini şart koşar. Bu ihtarla birlikte kiracıya belirli bir süre vererek öncelikle borcun ödenmesi talep edilir. Ne kadar süre verileceği ise kiralanan şeyin niteliğine göre değişmektedir. Kiraya veren ihtarı, kira borcu muaccel olduktan sonra göndermelidir. Başka bir ifadeyle kiracı, sözleşmede belirlenen tarihte kira bedelini ödememiş olmalıdır. Birden fazla kiracı mevcutsa, ihtarın hepsine yöneltilmesi gerekir.

Ancak uygulamada farklı durumlar ortaya çıkabilir. Örneğin kiracı uzun süredir kira bedelini farklı bir tarihte ödüyor olabilir. Ev sahibi de buna sessiz kalmış olabilir. Bu durumda kiraya veren, yalnızca sözleşmedeki ödeme tarihine dayanarak haklı ihtar oluşturamaz.

İhtarların yazılı şekilde yapılması zorunludur. Yargıtay kararlarına göre ihtarnamede kiracıya belirli bir süre tanınmalıdır. Ayrıca bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği veya tahliye talep edileceği açıkça belirtilmelidir. İhtarnamede kira bedelinin tutarı, hangi döneme ait olduğu ve ödeme yükümlülüğü de açık şekilde yer almalıdır.

“Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, kiraya veren tarafından yazılı olarak verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde, akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.” (Yarg. 3. HD. 2024/4064 K. 04.12.2024 T.)

Kira sözleşmesinin taraflarını kiracı ve kiraya veren oluşturur. Bu nedenle ihtarnameyi yalnızca kiraya veren gönderir. Bu nedenle kiraya veren sıfatını taşımayan malik, kiracıya kira bedelinin ödenmesi için ihtarname gönderemez.

3. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar kira süresi içinde yapılmalıdır. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarlar aynı kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde gönderilmelidir. Bu şart gerçekleşirse kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğar.

Örneğin 18 aylık bir kira sözleşmesinde kiraya veren, iki haklı ihtarı ilk 12 ay içinde veya kalan 6 aylık dönemde göndermelidir.

Daha net bir örnek olarak, 20/10/2024 tarihinde başlayan iki yıllık bir kira sözleşmesini ele alalım. Kiracıya 20/10/2024-20/10/2025 tarihlerini kapsayan ilk kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse ev sahibi sözleşmenin 20/10/2026 tarihinde sona ermesini beklemek zorunda değildir. Bu durumda kiraya veren, ilk kira yılının sona erdiği 20/10/2025 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açacaktır.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Tahliye davası 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Söz konusu bir aylık süre,

Kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise kira süresinin BİTİMİNDEN,
Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa bir aylık süre, iki haklı ihtarın olduğu kira yılının bitiminde başlar.

Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre dolduktan sonra açılan davayı mahkeme reddeder.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İle Kiracının Tahliyesi

Kiraya verenin, kiracının tahliyesini icra takibi yoluyla da talep etme hakkı vardır. Bu yol, tahliye davasına göre daha kısa sürede sonuçlanacaktır. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi bu usulü düzenler. Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya ilamsız ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, hukuki sonuçları bakımından ihtarnameyle aynı etkiyi doğurur. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca itiraz edecektir. Kiracı yedi gün içinde borca itiraz etmez ve otuz gün içinde ödeme yapmazsa kiraya veren tahliye talep edecektir.

Söz konusu bu süreç tahliye davası açılmasından daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir. Kiraya veren, otuz günlük ödeme süresi dolduktan sonra kira döneminin sona ermesini beklemez. Doğrudan İcra Hukuk Mahkemesinde dava açarak kiracının tahliyesini talep eder. Dolayısıyla kiraya verenin kira döneminin sonunu beklemesine gerek kalmaz.

Eğer ki 30 günlük süre içinde kiracı ödeme yaparsa bu durumda tahliye davası açılamayacaktır. Ancak yine de kiraya veren ilk haklı ihtarını çekmiş olur. Yani sulh hukuk mahkemelerinde dava açmak için de iki haklı ihtar şartından birini tamamlamıştır.

Yüksek Mahkeme kararları da bu yöndedir: “İİK’nın 269/a maddesi uyarınca süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse alacaklı icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini isteyebilir. Borçluya usulüne uygun ödeme emri tebliğ edilmiş, takibe itiraz edilmediği gibi 30 günlük ödeme süresi içinde de kira borcu ödenmediğinden temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.” (Erzurum BAM 2019/2663 E. 21.11.2019 T.)

Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle açılan tahliye davaları, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını doğrudan etkileyen önemli uyuşmazlıklardır. Bu tür davalarda, kira sözleşmesinin geçerliliği, kiracının temerrüde düşüp düşmediği, ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilip edilmediği ve yasal süre içinde itiraz edilip edilmediğinin tespiti büyük önem taşır. Ayrıca, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığının doğru değerlendirilmesi, kiracının savunma haklarının korunması ve sürecin usulüne uygun yürütülmesi için dikkatli bir hukuki strateji izlenmelidir. Hem kiraya verenin alacağını ve taşınmazını koruyabilmesi hem de kiracının haksız tahliyeye maruz kalmaması açısından sürecin en başından itibaren kira hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve adil bir yargılama süreci için gereklidir. Tarafımıza profesyonel destek için ulaşabilirsiniz.

İlgili Hukuki Konular

Kira bedelinin ödenmemesi dışında farklı nedenler de kiracının tahliyesini gündeme getirir. Bu nedenle aşağıdaki kira hukuku yazılarımızı da inceleyebilirsiniz: