Kira tespit davası, kira bedeli konusunda çıkan uyuşmazlıkların çözümünü amaçlayan hukuki bir yoldur. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin tespiti için bu yola başvurur. Bu dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından gündeme gelir. Bu nedenle tarla ve ürün kirası gibi kira ilişkileri bu davanın kapsamına girmez.
Kira Tespit Davası Nedir?
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşayabilir. Aynı durum, beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de gündeme gelir. Bu durumda mahkeme, kanundaki ölçütleri esas alarak yeni kira bedelini tespit eder.
Dava yasal dayanağını TBK m. 344 hükmünden almaktadır. Buna göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denmektedir.
TBK m. 344, kira bedelinin tespitinde uygulanacak temel esasları düzenler. Bununla birlikte dava için bazı şartların da bulunması gerekir. Aşağıda bu şartları ayrı ayrı ele alacağız.
Davanın Hukuki Niteliği
Kiranın tespit edilmesi davası yalnızca bir tespit davası içeriği taşır, eda davası değildir. Bu sebeple de kira bedelinin tespit edilmesi yanında o alacağın tahsili talep edilemez. Bedelin tahsili için ayrı bir hukuki sürecin yürütülmesi gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları da bu yöndedir. “Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.” (Yarg. HGK 2021/1593 K.)
Davanın Şartları
1. Kira Sözleşmesinin Varlığı
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Sözleşme bulunmadığında taraflar kira bedelinin tespiti için bu davaya başvuramaz.
2. Hukuki Yarar
Her davada olduğu gibi bu davanın açılmasında da davacının hukuki yararının bulunması şarttır. Dava açıldığında mahkeme kendiliğinden bu hukuki yararın olup olmadığını değerlendirecektir. Bu yararın olmadığına kanaat edilirse dava reddedilecektir.
3. 5 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması
Tarafların her yıl kira artışı yapması, beş yılın sonunda kira tespit davasına engel olmaz. Beşinci yılın sonunda mahkeme yeni kira bedelini TBK m. 344/3 kapsamında tespit eder. Tarafların daha önce kira artışı konusunda anlaşmış olması da bu sonucu değiştirmez.
Ayrıca kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse bu da önemli değildir. Örneğin taraflar, 01.01.2023 başlangıç tarihli yedi yıllık bir kira sözleşmesi yapmış olsun. Beş yıllık süre 01.01.2028 tarihinde dolar. Bu tarihten itibaren taraflar kira bedelinin tespiti için dava yoluna başvurur.
Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırmamışsa beş yıllık sürenin dolmasını beklemek gerekmez. Bu durumda mahkeme, TBK m. 344/2 kapsamında kira bedelini belirler. Ancak yeni bedel, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Hakim burada diğer emsal taşınmazları baz alarak bir kira bedeli belirlemesi yapamaz. Bu durum TBK m. 344/2 hükmünde düzenlenmiştir.
4. Yazılı İhtarname Şartı
TBK m. 345/2 uyarınca kiraya veren, yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bilirim yazılı olarak yapılmalıdır ancak kanunen ne şekilde yapılması gerektiği ile ilgili bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla noter kanalınca yapılması bir zorunluluk değildir.
Belirlenmiş Yeni Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerlidir?
Kanun hükmüne göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemde kira bedelinin bu belirlenmiş miktar olarak ödenmesi için bazı şartlar gereklidir:
- Kiraya veren davayı yeni kira döneminden en az otuz gün önce açarsa yeni bedel, kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Kiraya veren bu sürede dava açmamış olsa da kiracıya yazılı bildirim gönderme hakkı vardır. Bildirimin yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya ulaşması gerekir. Bu durumda yeni kira bedeli, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Kira sözleşmesi yeni dönemde kira artışı öngörüyorsa farklı bir kural uygulanır. Kiraya veren, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açtığında yeni bedel dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Bu nedenle taraflar kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Taraflar anlaşma sağlayamazsa dava yoluna başvurur.
Söz konusu dava şartı gerçekleştirilmeden açılmış davalarda usulî eksiklik olacağından davanın esasına girilmeksizin usulden reddedilir.
Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, kira bedelinin tespitinde hak ve nesafet ilkesini esas alır. Mahkeme bu kapsamda tarafların sunduğu delilleri ve varsa emsal kira sözleşmelerini inceler. Ardından bilirkişi, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazları yerinde karşılaştırır. Bilirkişi her emsali ayrı ayrı ele alır ve ulaştığı sonuçları raporunda açıklar.
Mahkeme; taşınmazların konumunu, çevresini, niteliklerini ve kullanım şeklini dikkate alır. Ayrıca kira başlangıç tarihleri, kira süreleri ve emsal kira bedelleri de önem taşır. Bilirkişi, emsal taşınmazlar ile dava konusu taşınmaz arasındaki farklılıkları somut biçimde açıklar. Bunun yanında mahkeme, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelini de dikkate alır. Son olarak hâkim, tüm verileri birlikte değerlendirir ve hak ve nesafet ilkesine uygun makul bir kira bedeline hükmeder. (Yarg. 3. HD 2019/4582 K.)
Kira Tespit Davalarında Bedel Arttırımı ve Islah
Kira tespit davası açılırken davacı dava dilekçesinde bir kira bedeli yazmak zorundadır. Ancak belirtilen bu bedelin net ve tam olarak belirtilmesi önem arz eder. Zira Yargıtay’ın da yerleşik içtihatlarına göre kira tespit davalarında bedel arttırımı yoluyla veya ıslah yoluyla kira bedelinin değiştirilmesi mümkün değildir.
Yargıtay yakın tarihli bir HGK kararında da şöyle belirtmiştir: “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” (Yarg. HGK 2021/267 K.)
Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi
Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun şekilde belirlenmesini amaçlar. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mevcut kira bedeli emsallere göre düşük veya yüksek kalabilir. Bu durumda kira tespit davası gündeme gelir.
Bu davalarda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi önemlidir. Ayrıca beş yıllık sürenin dolup dolmadığı mutlaka değerlendirilir. Taşınmazın niteliği, bulunduğu çevre ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır. Mahkeme tarafından yapılacak bilirkişi incelemesi, yeni kira bedelinde belirleyici rol oynar.
Uygulamada dava şartlarının yanlış değerlendirilmesi hak kayıplarına yol açabilir. Usule ilişkin hatalar sürecin uzamasına neden olur. Bu nedenle kira tespit davasının başından itibaren kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önemlidir. Böylece hem kiraya verenin hak kaybı olmaz hem de kiracı ölçüsüz kira artışlarıyla karşılaşmaz. Bu sebeple tarafımıza ulaşabilirsiniz.
İlgili Hukuki Konular
Kira bedeli ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar hakkında ayrıntılı bilgi için aşağıdaki yazılarımızı da inceleyebilirsiniz: