Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Hakkı

Konut veya işyeri niteliğindeki taşınmazların satılması halinde, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edip edemeyeceği uygulamada en sık merak edilen konular arasında yer almaktadır. Taşınmazın el değiştirmesi, kiracının doğrudan tahliye edilmesi sonucunu doğurmamaktadır. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi belirli kanuni şartların gerçekleşmesine bağlıdır. Bu şartlar TBK m. 351 hükmünde yer alır. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, bildirim süreleri ve dava şartları uygulamada dikkatle değerlendirilmesi gereken hususlar arasında yer almaktadır. Mevcut ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı için yazımıza ulaşabilirsiniz.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Şartları

Yeni ev sahibi kirayı tahliye etmesi için kanunda belirtilen şartlar şöyledir:

1. Yeni Ev Sahibinin Satın Aldığı Eve İhtiyacının Olması

Tahliye hakkı için, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması gerekir. Bu ihtiyacın sürekli bir ihtiyaç olması gerekir. Geçici nitelikte ihtiyacın yeterli olmayacağı gibi ayrıca henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi sayılmaz (Yarg. 3. HD. 2018/2813 K.).

Yeni ev sahibinin tahliyesini istediği konutu sürekli oturmak amacında olması zorunlu bir unsur değildir. Örneğin İstanbul’da ikamet eden bir kişi yazlık bölgesinde bulunan evi için de tahliye talebinde bulunabilecektir.

Söz konusu bu konut ihtiyacının da gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Yargıtay’a göre davacı kiraya veren söz konusu bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunu ispat etmelidir. İhtiyaç iddiası soyut ve varsayımsal olmamalı, somut delillerle desteklenmelidir. Aksi takdirde açılan olan tahliye davası reddedilecektir. Davanın açılması sırasında ihtiyacın var olması yetmez ayrıca yargılama süresince ve karar kesinleşinceye dek ihtiyacın devam etmesi gerekir (Yarg. 3. HD. 2021/4476 K.).

2. Evin Satın Alınmasından Sonra 1 Ay İçinde İhtarname Çekilmelidir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kiracıya yazılı ihtar göndermesi zorunludur. TBK m. 351. gereğince, yeni malik taşınmazı satın aldığı tarihten (tapuya tescil tarihi) itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu ihtarın usulüne uygun şekilde hazırlanması gerekir. Ayrıca kanunda öngörülen süre içerisinde kiracıya ulaştırılması büyük önem taşır.

İhtarname içeriğinde, taşınmazın yeni malik tarafından satın alındığı belirtilmeli, konut veya işyeri ihtiyacı açıkça açıklanmalı ve kiracıdan taşınmazı tahliye etmesi talep edilmelidir. Ayrıca, kanunda öngörülen 6 aylık sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse dava açılacağı hususuna da yer verilmelidir.

İhtarnamenin noter kanalıyla çekilmesi dava sırasında ispat kolaylığı için önem arz etmektedir. Tebliğ şerhinin alınmasıyla birlikte tahliye daha hızlı gerçekleşecektir.

3. 6 Ay Sonrasında Dava Açılması Gerekir

Yeni ev sahibi dava açma hakkını 6 ay sonra kullanabilecektir. Bu tarih evin satın alındığı tarihten başlar. Örneğin 01/04/2024 tarihinde taşınmazı satın alan bir kişinin 01/05/2024 tarihine kadar kiracıya ihtar çekmesi koşuluyla kira sözleşmesini 01/10/2024 tarihinde açacağı bir dava ile sonlandırabilecektir.

Yüksek Mahkeme kararlarına göre bu süre bir bekleme süresidir. 6 aylık süre dolmadan açılmış tahliye davaları “süre yönünden” usulden reddedilir. Altı aylık süre, ihtarnamenin tebliğ tarihinden değil, taşınmazın edinme (tapu devir) tarihinden itibaren hesaplanır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanmasıdır. Yeni ev sahibi dava şartı olarak arabulucu aşamasına gitmek zorundadır. Sonrasında arabuluculuk aşamasında anlaşma gerçekleşmezse dava açma hakkını kullanmalıdır. Aksi halde dava usulden reddedilir.

Sözleşmenin Bitim Tarihinden Sonra Dava Açılması

Kanun koyucu yeni ev sahibine kiracıyı tahliye edebilmesi için farklı bir yol da sunmuştur. Yeni malik sözleşmeyi bitirme hakkını sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kullanabilir.

İlgili düzenlemede, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi bakımından alternatif bir yol daha öngörülmüştür. Bu durumda da konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu olması şarttır. Yeni malik isterse yukarıda açıklanan 1 aylık ihtar gönderilmesi akabinde 6 aylık sürenin beklenmesini tercih eder. Ayrıca alternatif olarak, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açma hakkına da sahiptir.

Hangi durumun yeni ev sahibi için daha makul olduğun somut olaya göre değerlendirildiğinden süreç içerisinde hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Taşınmazın satın alınmış olması, kiracının doğrudan ve hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmemektedir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK kapsamında düzenlenen kanuni şartların gerçekleşmesi zorunludur. Ayrıca belirlenen sürelere uygun hareket edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda yeni ev sahibinin, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim göndermesi halinde tahliye davası açması mümkündür. Bu nedenle yeni ev sahibinin kiracıyı doğrudan çıkarması mümkün olmayıp, tahliye sürecinin hukuki yollarla yürütülmesi gerekmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre tahliye davalarında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yani kiracı ile ev sahibi arasındaki tahliye talepleri için sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nda belirli şartlara bağlanmıştır. Bu nedenle tahliye sürecinde kanuni usule uygun hareket etmek büyük önem taşır. Bu şartlardan birinin eksik olması, tahliye davasının reddine neden olabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren dikkatli hareket edilmelidir.

Hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye hakkı hakkında hukuki danışmanlık almak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Yazılarımız

Kira hukuku ile ilgili diğer yazılarımıza da göz atabilirsiniz: