TBK m. 347 uyarınca, belirli süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından sona erdirilmediği takdirde aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılmaktadır. Kiraya veren ise on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Uygulamada “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak bilinen bu tahliye sebebi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımaktadır.
Kiraya verenin tahliye hakkı yalnızca on yıllık uzama süresi ile sınırlı olmayıp, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kiracı tarafından tahliye taahhüdü verilmesi ve kira bedelinin ödenmemesi gibi farklı sebeplerle de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkün olabilmektedir. Bu tahliye sebeplerine ilişkin detaylı açıklamalara ilgili yazılarımızdan ulaşabilirsiniz.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları
TBK m. 347 hükmü gereğince 10 yıldır kiracı olan bir kişinin tahliyesini sağlamak için belirli şartlara uyulması gerekmektedir. Bu şartlar şöyledir:
A. Kira Sözleşmesinin Uzamış Olması
Kiraya verenin kiracıyı herhangi bir sebep göstermeden tahliye edebilmesi için öncelikle yapılmış kira sözleşmesinin belirli süreli sözleşme olarak yapılması gerekmektedir. Sözleşme süresinin sona ermesini müteakip de kira sözleşmesinin sonlanmayıp kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesinden dolayı sözleşmenin uzamış olması gerekir.
Kira sözleşmesi sözleşme üzerinde yazan süre dolunca kendiliğinden sona eren sözleşmelerden değildir. Kiracı üç aylık bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarda 1 yıl daha uzamış olur. Bu şekilde kiraya verenin tahliye hakkı için de sözleşmenin uzamış dönemlere girmesi bir zorunluluktur.
B. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolmuş Olması
Sözleşmenin uzama dönemlerine girdikten sonra kiraya verenin tahliye hakkını kullanması için 10 uzama süresini doldurmuş olması kanuni bir şarttır. Bu sebeple sürenin doğru hesaplanması hak kaybı oluşmaması için önem arz eder.
C. Fesih Bildiriminin Süresine Uygun Yapılması
Kiraya veren taşınmazın tahliyesi için 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, bu sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih iradesini gösteren fesih bildirisini göndermelidir. Bildirim süresine uyulmaması kira sözleşmesini 1 yıl daha uzatmış olur.
D. Fesih Bildiriminin Yazılı Olarak Yapılması
Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek fesih bildirimi en az 3 ay önce ve mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Yazılı bildirimde fesih iradesi açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirtilmiş olmalıdır.
Uygulamada ispat kolaylığı açısından noter onaylı şekilde fesih bildirimi yapılmaktadır. Ancak noter kanalı ile olmasa da yazılı olduğu ispatlanmış fesih bildirimleri de geçerli kabul edilecektir.
10 Yıllık Sürenin Hesaplanması
10 yıllık kiracı tahliyesinde dikkate alınan süre, kira sözleşmesinin ilk yapıldığı tarihten itibaren değil, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra başlayan uzama yılları esas alınarak hesaplanmaktadır.
Örneğin 01.01.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinde, ilk sözleşme süresi 01.01.2016 tarihinde sona erecek, bu tarihten sonraki her bir yıllık dönem uzama yılı olarak kabul edilecektir. Bu durumda on yıllık uzama süresi 01.01.2026 tarihinde dolacaktır. Kiraya veren, bu tarihten sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilecektir.
Yukarıda da bahsedildiği üzere fesih bildirim tarihinin kaçırılması hak kayıplarına yol açacağından sürenin hesaplanmasında avukat desteği almakta yarar vardır.
Sözleşmenin Yenilenmesi Durumunda Süre Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Uygulamada kira sözleşmesinin her yıl yeniden imzalanması halinde on yıllık sürenin yeniden başlayıp başlamadığı da sıkça tartışılmaktadır. Taraflar arasında tamamen yeni bir kira ilişkisi kurulmadığı ve sözleşme mevcut kira ilişkisini devam ettirecek şekilde yenilendiği sürece, süre hesabında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin yalnızca yenilenmiş olması, on yıllık uzama süresinin baştan başlaması sonucunu doğurmamaktadır. Ancak somut olayın özelliklerine göre yapılan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi niteliğinde olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Dava Süreci
Kiraya veren tarafından usulüne uygun 3 ay önceden gönderilmiş fesih bildirimi ile kira sözleşmesi sona erecektir. Ancak kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmaması durumunda kiraya verenin tahliye davası açması gerekir.
A. Arabulucuya Başvurma Şartı
Konut ve çatılı işyerlerinin tahliye davalarında dava öncesi arabulucuya başvurma dava şartıdır. Arabulucu aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulen reddedilir.
Taraflar arabulucuda anlaşamazsa bu takdirde düzenlenmiş anlaşamama son tutanağı ile dava açılabilecektir.
B. Tahliye Davası Açma Süresi
Kiraya veren 10 yılı geçen kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davasını kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren açabilecektir. Bunun için kiraya verenin usulüne uygun fesih bildirimini yapması ancak kiracının buna rağmen sözleşme bitiminden sonra taşınmazı tahliye etmemesi durumu olmalıdır.
Davanın açılması için kanun tarafından bir hak düşürücü süre şart koyulmamıştır. Ancak davanın açılmasının geciktirilmesi kira ilişkisinin devam ettiğine dair bir işaret kabul edildiğinden gecikmeden davanın açılması önemlidir.
C. Görevli ve Yetkili Mahkeme
10 yılı geçen kira sözleşmelerinin feshi sebebiyle açılan tahliye davalarında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Hemen Gerçekleşir mi?
On yıllık uzama süresinin dolmuş olması, kiracının doğrudan ve hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmemektedir. Kiraya verenin öncelikle kanunda belirtilen süreye uygun şekilde kiracıya bildirimde bulunması, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde ise tahliye davası açması gerekmektedir. Bu nedenle 10 yıllık kiracı tahliyesi, belirli usul kurallarına tabi hukuki bir süreç olup somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi
10 yıllık kiracı tahliyesi, kira hukukunda teknik detaylar ve hak düşürücü süreler içeren önemli tahliye sebeplerinden biridir. Özellikle on yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması, bildirim sürelerinin kaçırılmaması ve tahliye sürecinin usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Uygulamada yapılan usul hataları, tahliye hakkının kaybedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilmektedir. Bu nedenle 10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin süreçlerin somut olayın özelliklerine göre dikkatle değerlendirilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması önem arz etmektedir.