10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Mümkün Mü?

TBK m. 347 uyarınca, kiracı belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirmezse sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren bu hakkını herhangi bir sebep göstermeden kullanabilir. Uygulamada “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak bilinen bu düzenleme, belirli şartlarda kiraya verene tahliye hakkı tanır.

Kiraya veren, yalnızca on yıllık uzama süresine dayanarak tahliye talep etmez. İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü ve kira bedelinin ödenmemesi de farklı tahliye sebepleri oluşturur. Bu tahliye sebepleri hakkında ayrıntılı bilgiye ilgili yazılarımızdan ulaşabilirsiniz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları

TBK m. 347, kiraya verenin bu tahliye hakkını kullanabilmesi için belirli şartlar arar. Bu şartlar şöyledir:

A. Kira Sözleşmesinin Uzamış Olması

Tarafların öncelikle belirli süreli bir kira sözleşmesi yapmış olması gerekir. Kiraya veren, diğer şartlar da oluştuğunda sebep göstermeden tahliye talep edebilir. Sözleşme süresi sona erdikten sonra kiracı taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Bu durumda kira ilişkisi sona ermez ve sözleşme uzar.

Kira sözleşmesi sözleşme üzerinde yazan süre dolunca kendiliğinden sona eren sözleşmelerden değildir. Kiracı üç aylık bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarda 1 yıl daha uzamış olur. Bu şekilde kiraya verenin tahliye hakkı için de sözleşmenin uzamış dönemlere girmesi bir zorunluluktur.

B. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolmuş Olması

Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu nedenle sürenin doğru hesaplanması hak kaybını önler. Bu sebeple sürenin doğru hesaplanması hak kaybı oluşmaması için önem arz eder.

C. Fesih Bildiriminin Süresine Uygun Yapılması

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra tahliye hakkını kullanabilir. Bunun için kiracıya uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimi göndermelidir. Bildirim süresine uyulmaması kira sözleşmesini 1 yıl daha uzatır. Bildirim süresine uyulmaması kira sözleşmesini 1 yıl daha uzatmış olur.

D. Fesih Bildiriminin Yazılı Olarak Yapılması

Kiraya veren, fesih bildirimini kiracıya yazılı olarak göndermelidir. Ayrıca bildirimi uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapmalıdır. Kiraya veren, fesih iradesini bildirimde açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtmelidir.

Uygulamada kiraya verenler, ispat kolaylığı sağlamak amacıyla genellikle noter aracılığıyla bildirim yapar. Ancak kanun, noter aracılığıyla bildirimi zorunlu tutmaz. Kiraya veren yazılı bildirimi başka delillerle de ispatlayabilir.

10 Yıllık Sürenin Hesaplanması

10 yıllık kiracı tahliyesinde süre, kira sözleşmesinin ilk yapıldığı tarihten başlamaz. Hesaplamada, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki uzama yılları esas alınır.

Örneğin 01.01.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesini ele alalım. İlk sözleşme süresi 01.01.2016 tarihinde sona erer. Bu tarihten sonraki her bir yıllık dönem uzama yılıdır. Böylece on yıllık uzama süresi 01.01.2026 tarihinde dolar. Kiraya veren, sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak tahliye hakkını kullanabilir. Bunun için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez.

Yukarıda da bahsedildiği üzere fesih bildirim tarihinin kaçırılması hak kayıplarına yol açacağından sürenin hesaplanmasında avukat desteği almakta yarar vardır.

Sözleşmenin Yenilenmesi Durumunda Süre Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Uygulamada kira sözleşmesinin her yıl yeniden imzalanması halinde on yıllık sürenin yeniden başlayıp başlamadığı da sıkça tartışılmaktadır. Taraflar arasında tamamen yeni bir kira ilişkisi kurulmadığı ve sözleşme mevcut kira ilişkisini devam ettirecek şekilde yenilendiği sürece, süre hesabında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin yalnızca yenilenmiş olması, on yıllık uzama süresinin baştan başlaması sonucunu doğurmamaktadır. Ancak somut olayın özelliklerine göre yapılan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi niteliğinde olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Dava Süreci

Kiraya veren tarafından usulüne uygun 3 ay önceden gönderilmiş fesih bildirimi ile kira sözleşmesi sona erecektir. Ancak kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmaması durumunda kiraya verenin tahliye davası açması gerekir.

A. Arabulucuya Başvurma Şartı

Konut ve çatılı işyerlerinin tahliye davalarında dava öncesi arabulucuya başvurma dava şartıdır. Arabulucu aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulen reddedilir.

Taraflar arabulucuda anlaşamazsa bu takdirde düzenlenmiş anlaşamama son tutanağı ile dava açılabilecektir.

B. Tahliye Davası Açma Süresi

Kiraya veren 10 yılı geçen kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davasını kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren açabilecektir. Bunun için kiraya verenin usulüne uygun fesih bildirimini yapması ancak kiracının buna rağmen sözleşme bitiminden sonra taşınmazı tahliye etmemesi durumu olmalıdır.

Davanın açılması için kanun tarafından bir hak düşürücü süre şart koyulmamıştır. Ancak davanın açılmasının geciktirilmesi kira ilişkisinin devam ettiğine dair bir işaret kabul edildiğinden gecikmeden davanın açılması önemlidir.

C. Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yılı geçen kira sözleşmelerinin feshi sebebiyle açılan tahliye davalarında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Hemen Gerçekleşir mi?

On yıllık uzama süresinin dolmuş olması, kiracının doğrudan ve hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmemektedir. Kiraya verenin öncelikle kanunda belirtilen süreye uygun şekilde kiracıya bildirimde bulunması, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde ise tahliye davası açması gerekmektedir. Bu nedenle 10 yıllık kiracı tahliyesi, belirli usul kurallarına tabi hukuki bir süreç olup somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi

10 yıllık kiracı tahliyesi, kira hukukunda teknik detaylar ve hak düşürücü süreler içeren önemli tahliye sebeplerinden biridir. Özellikle on yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması, bildirim sürelerinin kaçırılmaması ve tahliye sürecinin usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Uygulamada yapılan usul hataları, tahliye hakkının kaybedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilmektedir. Bu nedenle 10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin süreçlerin somut olayın özelliklerine göre dikkatle değerlendirilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması önem arz etmektedir.

İlgili Hukuki Konular

Kiraya veren, farklı hukuki sebeplere dayanarak da kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu nedenle kira hukukuna ilişkin aşağıdaki yazılarımızı da inceleyebilirsiniz: