Kira tespit davası, kanuni hükümlere göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiği durumlarda veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde uyuşmazlık çıkması durumunda kira bedelinin belirlenebilmesi için başvurulan hukuki süreçtir. Bu tespitin yapılmasını hem kiraya veren hem de kiracı talep edebilir. Bu dava türü yalnızca çatılı iş yerleri ve konutlar için geçerli olduğundan tarla, ürün kirası vb. durumlar hakkında kira tespit davası açılamaz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği bir dava türüdür. Mahkeme bu dava türünde taraflar arasındaki uyuşmazlığa yönelik güncel piyasa değerlerine göre yeni bir kira bedeli tespit edecektir.
Dava yasal dayanağını TBK m. 344 hükmünden almaktadır. Buna göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denmektedir.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere söz konusu davayı açmak için belirli şartlar yerine getirilmelidir. Makalemizin devamında bu şartlar tek tek ele alınacaktır.
Davanın Hukuki Niteliği
Kiranın tespit edilmesi davası yalnızca bir tespit davası içeriği taşır, eda davası değildir. Bu sebeple de kira bedelinin tespit edilmesi yanında o alacağın tahsili talep edilemez. Bedelin tahsili için ayrı bir hukuki sürecin yürütülmesi gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları da bu yöndedir. “Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.” (Yarg. HGK 2021/1593 K.)
Davanın Şartları
1. Kira Sözleşmesinin Varlığı
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz.
2. Hukuki Yarar
Her davada olduğu gibi bu davanın açılmasında da davacının hukuki yararının bulunması şarttır. Dava açıldığında mahkeme kendiliğinden bu hukuki yararın olup olmadığını değerlendirecektir. Bu yararın olmadığına kanaat edilirse dava reddedilecektir.
3. 5 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması
Her yıl yenilenen kira sözleşmelerine bağlı olarak taraflar arasında uygun görülen arttırıma uygun olarak artış yapılmış olsa bile 5 yılın sonunda kira tespit davası açılabilmektedir. Kanun koyucu tarafından taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın ibaresi kullanıldığından dava sonucunda belirlenmiş olan yeni kira miktarı kira sözleşmesine de ayrılık içermez.
Ayrıca kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse bu da önemli değildir. Sözleşmenin sona erme tarihi beklenmez. Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yıllık sürenin dolduğu 01.01.2028 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
İlaveten eğer taraflarca kira sözleşmesinde kiranın artış oranının ne olacağı belirlenmemiş ise 5 yıllık sürenin dolmuş olmasına gerek yoktur. Mahkeme bu durumda kira bedelinin belirlenmesini bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirleyecektir. Hakim burada diğer emsal taşınmazları baz alarak bir kira bedeli belirlemesi yapamaz. Bu durum TBK m. 344/2 hükmünde düzenlenmiştir.
4. Yazılı İhtarname Şartı
TBK m. 345/2 hükmüne göre kiraya veren tarafın açacağı tespit davalarında kira sözleşmesinin bitiminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şarttır. Bilirim yazılı olarak yapılmalıdır ancak kanunen ne şekilde yapılması gerektiği ile ilgili bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla noter kanalınca yapılması bir zorunluluk değildir.
Belirlenmiş Yeni Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerlidir?
Kanun hükmüne göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemde kira bedelinin bu belirlenmiş miktar olarak ödenmesi için bazı şartlar gereklidir:
- Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin ilk gününden itibaren geçerli olur.
- Dava açılmamış olsa dahi, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira artışı yapılacağına ilişkin yazılı bir bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece tespit edilen kira bedeli yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
- Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunması hâlinde ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığı takdirde, sözleşmedeki bu düzenleme gereği mahkemece belirlenen aylık kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerlilik kazanır.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında davayı açmadan öncesi arabulucuya gitmek bir zorunluluk ve dava şartıdır. Taraflar dava sürecinden öncesinde arabulucuya başvurmalı eğer bu görüşmelerde bir anlaşma sağlanamazsa anlaşamama tutanağı ile birlikte dava açmak zorundadır.
Söz konusu dava şartı gerçekleştirilmeden açılmış davalarda usulî eksiklik olacağından davanın esasına girilmeksizin usulden reddedilecektir.
Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kira bedelinin “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca tespit edilebilmesi için kapsamlı bir inceleme yapılması gerekmektedir. Bu kapsamda öncelikle tarafların sunduğu tüm deliller, varsa emsal kira sözleşmelerinin asılları veya onaylı örnekleri dosya kapsamına alınmalıdır. Ardından bilirkişi aracılığıyla dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazlar yerinde incelenmeli; elde edilen veriler somutlaştırılarak her bir emsal ile dava konusu taşınmaz ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu değerlendirmede taşınmazların konumu, çevresi, fiziksel ve hukuki nitelikleri, kullanım şekli, kira başlangıç tarihleri, kira süreleri gibi kira bedeline etki eden tüm unsurlar karşılaştırılmalı; emsal kira bedellerinin neden uygun emsal kabul edildiği veya edilmediği somut ve gerekçeli biçimde ortaya konulmalıdır. Ayrıca dava konusu taşınmazın, kira bedelinin tespiti istenen dönem itibarıyla yeniden kiraya verilmesi hâlinde boş olarak getirebileceği kira bedeli belirlenmelidir. Hâkim, tüm bu verileri dikkate alarak hak ve nesafete uygun, makul bir kira bedeline hükmetmelidir. (Yarg. 3. HD 2019/4582 K.)
Kira Tespit Davalarında Bedel Arttırımı ve Islah
Kira tespit davası açılırken davacı dava dilekçesinde bir kira bedeli yazmak zorundadır. Ancak belirtilen bu bedelin net ve tam olarak belirtilmesi önem arz eder. Zira Yargıtay’ın da yerleşik içtihatlarına göre kira tespit davalarında bedel arttırımı yoluyla veya ıslah yoluyla kira bedelinin değiştirilmesi mümkün değildir.
Yargıtay yakın tarihli bir HGK kararında da şöyle belirtmiştir: “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” (Yarg. HGK 2021/267 K.)
Hukuki Süreçte Uzman Avukat Desteğinin Önemi
Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun şekilde belirlenmesini amaçlar. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mevcut kira bedeli emsallere göre düşük veya yüksek kalabilir. Bu durumda kira tespit davası gündeme gelir.
Bu davalarda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi önemlidir. Ayrıca beş yıllık sürenin dolup dolmadığı mutlaka değerlendirilir. Taşınmazın niteliği, bulunduğu çevre ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır. Mahkeme tarafından yapılacak bilirkişi incelemesi, belirlenecek kira bedelinde belirleyici rol oynar.
Uygulamada dava şartlarının yanlış değerlendirilmesi hak kayıplarına yol açabilir. Usule ilişkin hatalar sürecin uzamasına neden olur. Bu nedenle kira tespit davasının başından itibaren kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önemlidir. Böylece hem kiraya verenin hakkı korunur hem de kiracı ölçüsüz kira artışlarıyla karşılaşmaz. Bu sebeple tarafımıza ulaşabilirsiniz.