Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü kiracı tarafından imzalanan ve kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Kiracı söz konusu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin bu belgeye dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesi talep etmesi mümkün olacaktır.
Tahliye taahhüdü hukuki olarak tek taraflı borç doğuran bir irade beyanı olarak kabul edilir. Bu sebeple de kira sözleşmesinden farklı bir nitelik taşımaktadır. Hukuki dayanağını ise TBK m. 352/1 hükmünden almaktadır. Madde hükmüne göre de taahhüt belgesinin uygulanabilmesi için belirli koşullara uygun şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Yapılmış bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için belirlenmiş kanuni şartlara uygun olmak zorundadır. Söz konusu bu şartlar bulunmazsa kiraya verenin tahliye taahhüdü reddedilebilir. Bu sebeple yapılmış olan tahliye taahhüdünün şeklen ve içerik olarak kanuni şartlara uygun olması son derece önem arz eder. Bu şartlar şöyledir:
1. Tahliye Taahhütnamesinin Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları İçin Yapılmış Olması Gerekir:
TBK m. 352/1 hükmü uyarınca yalnızca konut ve çatılı işyerleri kiralarında tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılabilir (Yarg. 3. HD 2019/5342 K.). Genel hükümlerde yer alan taşınmazlar için ise tahliye taahhütnamesi yapılması yalnızca akdin bitiş tarihini gösteren bir belge niteliğinde olacaktır.
2. Tahliye Taahhüdünün Yazılı Yapılması:
Taahhüde dayalı tahliyenin sağlanması için kiracı tarafından yazılı olarak kiraya verene tahliye taahhüdünü vermiş olmalıdır. Belgenin yazılı olması TBK m. 352/1 hükmünden kaynaklanan bir geçerlilik şartıdır. Sözlü olarak verilen tahliye taahhüdü hukuken bir sonuç doğurmaz.
Yazılı şartın sağlanması için taraflar arasında adi yazılı şeklin uygulanması yeterli olacaktır. Bu sebeple noter tarafından onaylanmasına gerek olmaz. Ancak uygulamada taraflar arasında ispat kolaylığının sağlanması ve tahliyenin hızlı gerçekleştirilmesi açısından noter huzurunda düzenlenmiş belge de yapılabilmektedir.
3.Tahliye Taahhüdünün Belirli Bir Tarih İçermesi Gerekir:
Taahhütte kiralanan taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve belirli şekilde belirtilmelidir. Tarihi düzenlenmemiş veya belirli olmayan belgeler geçerli olmaz.
4. Taahhüt Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir:
TBK m. 352/1 hükmüne göre tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Önceki bir tarihle düzenlenmiş taahhütnameler geçersiz olacaktır. Verilen taahhütnamede düzenlenme tarihi olmasa da eğer kiracı tarafından “içinde kiracı olarak bulunduğum” vb. ibareler geçiyorsa bu durumda Yargıtay kararlarına göre taahhütname geçerli kabul edilmelidir (Yarg. 3. HD. 2023/168 K.).
Yine Yargıtay uygulamasında özellikle günümüzde kiracıya kira sözleşmesi yapabilmek için düzenlenme tarihi bulunmayan tahliye taahhütleri imzalatılmasını kiracının gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersiz saymaktadır (Yarg. 6. HD 2014/12971 K.).
Kira sözleşmesi yenilenmişse bu durumda tahliye taahhütlerinin sözleşme ile aynı tarihte olması taahhütnameyi geçersiz kılmaz (Yarg. 6. HD. 2016/1143 K.).
5. Tahliye Taahhüdünün Kiracı Tarafından İmzalanması Gerekir:
Taahhüt kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı bulunmaktaysa bu durumda tüm kiracıların tahliye taahhütnamesi imza atmış olması şarttır. Şirket adına tahliye taahhütnamesi imzalayan kişinin de şirketin yetkilisi olması gerekir.
6. Kiralananın Açıkça Belirtilmiş Olması Gerekir:
Tahliye taahhütnamesinde kiralanan taşınmazın açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi gerekir. Bu suretle taşınmazın açık adresinin, bağımsız bölüm numarasının, iç kapı numarasının yazılması zorunludur.
7. Kiracının Taahhüdü Serbest İrade ile İmzalamış Olması Gerekir:
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için taahhüt veren kiracının bunu serbest iradesi ile yapmış olması şarttır. Baskı, zorlama veya hile yoluyla elde edilmiş bir taahhütname hukuken geçerli sayılmaz.
Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Boş tarihli tahliye taahhüdünün geçerliliği uygulamada sıkça tartışma konusu olmaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması ve tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir nitelikte bulunması gerekmektedir.
Uygulamada kiracının tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhüdünü imzaladığı durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bu halde, belgenin sonradan anlaşmaya uygun şekilde doldurulması tek başına tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmemektedir. Ancak somut olayın özelliklerine göre kiracının iradesinin sakatlandığı veya belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiaları ayrıca değerlendirilebileceğinden, sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi önem taşımaktadır.
Eşin İmzası Olmadan Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde, tahliye taahhüdünün yalnızca eşlerden biri tarafından imzalanması bazı durumlarda geçerlilik tartışmalarına yol açabilmektedir. Özellikle eşlerin birlikte yaşadığı aile konutlarında, diğer eşin açık rızası bulunmadan yapılan işlemler sonradan uyuşmazlık konusu olabilmektedir. Bu nedenle tahliye taahhüdünün aile konutu bakımından geçerli olup olmadığı, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına sürecin uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanılarak Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi
Geçerli şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracı hakkında icra takibi başlatılması mümkündür. İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kiraya verenin, tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunması gerekmektedir. Bir aylık süre hak düşürücü süre olduğundan sürenin kaçırılması durumda tahliye talep edilmesi mümkün olmayacaktır.
İcra takibinin başlatılmasıyla birlikte kiracıya tahliye emri gönderilmekte olup, kiracının yedi gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracının süresi içerisinde itiraz etmemesi halinde takip kesinleşmekte ve kiralananın tahliyesi süreci başlamaktadır. Buna karşılık kiracının itiraz etmesi halinde uyuşmazlık mahkeme önüne taşınabilmektedir. İcra takiplerinde sürelerin kısa olması ve usul işlemlerinin önem taşıması nedeniyle, hak kaybı yaşanmaması adına sürecin uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Tahliye taahhüdüne dayanılarak yalnızca icra takibi değil, doğrudan tahliye davası açılması da mümkündür. Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Bu süre içerisinde dava açılmaması halinde tahliye taahhüdüne dayanma hakkı ortadan kalkabileceğinden, sürenin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. Özellikle tahliye taahhüdünün geçerliliğine ilişkin uyuşmazlıkların bulunduğu durumlarda, sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.