İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Kiralanan Taşınmazın İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi Şartları

İhtiyaç sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi özellikle ev sahipleri için önem taşır. Bunun yanında kiracılar için de ciddi sonuçlar doğurabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 351 de düzenlenmektedir. Buna göre mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ile yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı farklı yasal koşullara tabidir. Bu nedenle her iki duruma farklı hükümler uygulanır.

A. Mülk sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

TBK 350 hükmü özel olarak mülk sahibinin taşınmaza ihtiyacı olması halinde tahliyenin gerçekleştirilmesini düzenlemiştir. Maddenin ilk fıkrası, belirli yakın akrabaların ve bakmakla yükümlü olunan kişilerin ihtiyaç durumunu düzenler. Bu kişiler için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak mümkündür.

Taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının zorunlu olduğu durumlarda da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası söz konusudur. Bu nedenle TBK m. 350 yalnızca konutlara uygulanmaz. Çatılı iş yerleri de bu hükmün kapsamındadır.

Kanun koyucu, ihtiyaç sahibi olabilecek kişileri sınırlı sayıda belirlemiştir. Bu nedenle kanunda yer almayan başka bir kişi gerekçe gösterilerek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.

Ayrıca m. 350 hükmünde söz konusu davayı açmak için bazı dava şartlarını özel olarak saymıştır. Öncelikle bu şartların gerçekleşmesi zorunluluk arz eder. Bu şartlar ise şöyledir:

Davanın Bizzat Kiraya Veren Tarafından Açılması gerekir. Kiraya veren bu davayı kendi ihtiyacı için açabilir. Ayrıca eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler adına da dava açabilir. İhtiyaç sahibi kişi kiraya verenin kızı olsa bile davayı kiraya veren açmalıdır.
Söz konusu bu ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre davayı açan kiraya veren söz konusu bu ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunu ispat zorunluluğu vardır. İhtiyaç iddiası soyut ve varsayımsal olmamalı, somut delillerle desteklenmelidir. Aksi takdirde mahkeme tahliye davasını reddeder. Nitekim yargıtay kararlarında, “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.” Denmektedir. (YARG. 2018/7751E. 2019/493K. 23.01.2019 T.)
İhtiyacın dava sürecinde devam etmesi gerekmektedir. Kanun bu şartı açıkça düzenlememiştir. Ancak Yargıtay’a göre ihtiyaç dava açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama boyunca da devam etmelidir. Yargıtay “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” Hükmünü kurmuştur. (YARG. 2018/5387- 9521 03.10.2108T.)

Ayrıca kiraya verenin uyması gereken bazı süreler de vardır. Söz konusu bu süreler kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi yapıldığına göre değişmektedir.

1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde süreler:

Kiraya veren ile kiracı arasında belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu davayı açmadan önce ihtar çekme zorunluluğu yoktur.

Kiraya veren bu süre içinde dava açmaz ama ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını yazılı olarak ihtar ederse yani aslında kiraya veren tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceği noter kanalıyla ihtar edilmişse, yenilenen kira süresinin bitimine kadar dava açma hakkına sahip olacaktır. Ne var ki bu durumda kiraya veren, yapılan ödemeleri herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kabul ederse, sözleşmenin yenilenmediğini ileri sürmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Bu nedenle sürecin, kira hukuku konusunda uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi yararlı olacaktır.

2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde süre:

Burada süreyi belirtmemiz için genel hüküm olan TBK m. 328 hükmüne bakılmalıdır. Buna göre, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur” denmektedir.

Devamındaki madde olan TBK m. 329 hükmünde ise “Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedilebilir” denilmektedir.

Söz konusu genel hükümlerden itibaren yani fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.

Uygulamada yanlış bilinen bir kanının aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin bittiği süreden sonra sözleşme belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşmez. Zira TBK m. 347 hükmüne göre, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Denmektedir. Hüküm dikkate alındığında sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmediği yalnızca aynı koşullar altında bir yıllık daha sözleşme haline geldiği görülecektir. Dolayısıyla bu tarz sözleşmelerin fesih bildirimi için mutlaka avukatınıza danışmanız gerekmektedir.

B. Yeni Malik İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Taşınmazı yeni elde etmiş olan malik de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmektedir. Burada kanunumuzun 351. Hükmüne bakıldığında “kiralananı sonradan edinen kişi” görülecektir. Buna göre yeni malikin kiralananı satın alması bir zorunluluk değildir. Yeni malik bu taşınmazı, bağış yoluyla veya trampa yoluyla da elde etmiş olabilecektir. Kanun koyucu burada bir kısıtlama yoluna gitmemiştir.

Yeni malikin açacağı davanın şartları da aslında yukarıda açıkladığımız şartlara benzerlik göstermektedir. Detaylı bilgi için ilgili yazımıza ulaşabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Avukat Desteğinin Önemi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır. Ayrıca ihtiyacın kanundaki şartları taşıyıp taşımadığı da dikkatle değerlendirilmelidir. Delillerin eksiksiz sunulması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Özellikle yeni malikin tahliye hakkı ve bildirim süreleri uygulamada sıkça uyuşmazlık yaratır. Bu nedenle süreci hukuka uygun şekilde yürütmek önemlidir. Hak kaybı yaşamamak için dava açmadan veya açılan davaya cevap vermeden önce hukuki destek almanız faydalı olacaktır. Konu hakkında hukuki danışmanlık almak veya bizimle iletişime geçmek için İletişim Sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

İlgili Hukuki Konular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek isterseniz aşağıdaki yazılarımızı da inceleyebilirsiniz: