Konut veya işyeri niteliğindeki taşınmazların satılması halinde, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edip edemeyeceği uygulamada en sık merak edilen konular arasında yer almaktadır. Taşınmazın el değiştirmesi, kiracının doğrudan tahliye edilmesi sonucunu doğurmamakta olup, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi belirli kanuni şartların gerçekleşmesine bağlı bulunmaktadır. Bu şartlar TBK m. 351 hükmünde bulunur. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, bildirim süreleri ve dava şartları uygulamada dikkatle değerlendirilmesi gereken hususlar arasında yer almaktadır. Mevcut ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı için yazımıza ulaşabilirsiniz.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Şartları
Yeni ev sahibi kirayı tahliye edebilmek için kanunda belirtilen şartları gerçekleştirmesi gerekir. Bu şartlar şöyledir:
1. Yeni Ev Sahibinin Satın Aldığı Eve İhtiyacının Olması
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle açması mümkün olacaktır. Bu ihtiyacın sürekli bir ihtiyaç olması gerekir. Geçici nitelikte ihtiyacın yeterli olmayacağı gibi ayrıca henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi sayılmaz (Yarg. 3. HD. 2018/2813 K.).
Yeni ev sahibinin tahliyesini istediği konutu sürekli oturmak amacında olması zorunlu bir unsur değildir. Örneğin normalde İstanbul’da ikamet eden bir kişi yazlık bölgesinde bulunan evinde 2-3 ay yaşamak isteğiyle tahliye talebinde bulunabilecektir.
Söz konusu bu konut ihtiyacının da gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Yargıtay uygulamasına göre davayı açan kiraya veren söz konusu bu ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunu ispat zorunluluğu vardır. İhtiyaç iddiası soyut ve varsayımsal olmamalı, somut delillerle desteklenmelidir. Aksi takdirde açılmış olan tahliye davası reddedilecektir. Davanın açılması sırasında ihtiyacın var olması yetmez ayrıca yargılama süresince ve karar kesinleşinceye dek ihtiyacın devam etmesi gerekir (Yarg. 3. HD. 2021/4476 K.).
2. Evin Satın Alınmasından Sonra 1 Ay İçinde İhtarname Çekilmelidir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kiracıya yazılı ihtar göndermesi zorunludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince, yeni malik taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu ihtarın usulüne uygun şekilde hazırlanması ve kanunda öngörülen süre içerisinde kiracıya ulaştırılması büyük önem taşır.
İhtarname içeriğinde, taşınmazın yeni malik tarafından satın alındığı belirtilmeli, konut veya işyeri ihtiyacı açıkça açıklanmalı ve kiracıdan taşınmazı tahliye etmesi talep edilmelidir. Ayrıca, kanunda öngörülen 6 aylık sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse dava açılacağı hususuna da ihtarnamede yer verilmelidir.
İhtarnamenin noter kanalıyla çekilmesi dava sırasında ispat kolaylığı için önem arz etmektedir. Tebliğ şerhinin alınmasıyla birlikte tahliye daha hızlı gerçekleşecektir.
3. 6 Ay Sonrasında Dava Açılması Gerekir
Yeni ev sahibi dava açma hakkını 6 ay sonra kullanabilecektir. Bu tarih evin satın alındığı tarihten başlar. Örneğin 01/04/2024 tarihinde taşınmazı satın alan bir kişinin 01/05/2024 tarihine kadar kiracıya ihtar çekmesi koşuluyla kira sözleşmesini 01/10/2024 tarihinde açacağı bir dava ile sonlandırabilecektir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanmasıdır. Yeni ev sahibi dava şartı olarak arabulucu aşamasına gitmeli, şayet arabuluculuk aşamasında anlaşma gerçekleşmezse dava açma hakkını kullanmalıdır. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Sözleşmenin Bitim Tarihinden Sonra Dava Açılması
Kanun koyucu yeni ev sahibine kiracıyı tahliye edebilmesi için farklı bir yol da sunmuştur. Buna göre yeni ev sahibi sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.
İlgili düzenlemede, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi bakımından alternatif bir yol daha öngörülmüştür. Bu durumda da konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu olması şarttır. Yeni malik isterse yukarıda açıklanan 1 aylık ihtar gönderilmesi ve ardından 6 aylık sürenin beklenmesi yolunu tercih edebilir. Bunun yanında alternatif olarak, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açma hakkına da sahiptir.
Hangi durumun yeni ev sahibi için daha makul olduğun somut olaya göre değerlendirildiğinden süreç içerisinde hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Taşınmazın satın alınmış olması, kiracının doğrudan ve hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmemektedir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kanuni şartların gerçekleşmesi ve belirlenen sürelere uygun hareket edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda yeni ev sahibinin, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim göndermesi ve gerekli şartların oluşması halinde tahliye davası açması mümkündür. Bu nedenle yeni ev sahibinin kiracıyı doğrudan çıkarması mümkün olmayıp, tahliye sürecinin hukuki yollarla yürütülmesi gerekmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre tahliye davalarında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yani kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talepleri için sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.